La loi Duflot

Le principal objectif de cette loi est de favoriser la construction de logements avec des loyers plus accessibles dans des secteurs géographiques définis. Cette incitation fiscale doit contribuer à la construction de 500 000 logements nouveaux par an, dont 150.000 logements sociaux, fixé par le gouvernement. Selon les projections indiquées lors de la présentation de la loi de finances, la mesure devait permettre d'engager la construction de 40.000 logements dès 2013.

Un dispositif pour les logements

Ce dispositif prend la suite de l’article 199 octovicies du code général des impôts et indique que les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui font l'acquisition, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

"La réduction d’impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l’engagement de location."

La réduction d'impôt s'applique également dans les mêmes conditions pour la loi duflot :

a) Au logement que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 ;
b) Au logement que le contribuable acquiert du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 ;
c) Au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf ;
d) Au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire. "Pour les logements qui font l’objet des travaux mentionnés aux b, c et d après l’acquisition par lecontribuable, l'achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné." "Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux mentionnés aux b, c et d avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux."

Les bénéficiaires de logements

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés.

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière.

La réduction d’impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois des dispositions du m du 1° du I de l’article 31, de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 undecies A, 199 undecies C et 199 tervicies, et de la réduction d'impôt prévue au présent article.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Duflot prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné ;

Mise en place de quota

Une limitation du pourcentage de logement pouvant bénéficier du dispositif de défiscalisation a été prévue.

Cette limitation complètement nouvelle vise à limiter le nombre de logement pouvant bénéficier de la défiscalisation au sein de chaque immeuble.

Au maximum seul 80% des logements d’un même immeuble pourront bénéficier de cette défiscalisation.

La réduction d'impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d'un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné (BBC 2005 ou RT2012).

L'engagement de location mentionné doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat mentionné à l’articleL. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Réductions Fiscales

La réduction d'impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, autres que celles mentionnées au premier alinéa, la réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans des communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif qui ont fait l’objet, dans des conditions définies par décret, d’un agrément du représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 18 %. Ce taux de réduction est porté à 29% lorsque les investissements sont effectués dans les DROM (Départements et Régions d'Outre-Mer), les COM (Collectivités d'Outre-Mer) aisni qu'à la Nouvelle-Calédonie.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

La loi Duflot 2014 et les différents outils de défiscalisation immobilière.

La loi duflot 2014, la loi MALRAUX, loi CENSI BOUVARD…autant de dispositifs qui permettent d’optimiser sa situation fiscale et patrimoniale. Ils répondent à différents besoins; constitution d’un complément de revenus retraite, optimisation fiscale, constitution d’un capital, protection de la famille, réemploi de capitaux…
La loi DUFLOT 2014 permet de réduire ses impôts jusqu’à 6000€/an, alors que le LMNP, permet de se constituer une rente défiscalisée au terme. Autant de solutions et de montages possibles, qui nécessitent de bien appréhender sa situation et ses objectifs, avant de se lancer.
Bien s’informer et s’attacher les services d’un conseiller indépendant, vous permettrons d’être sûr de faire le bon choix!

La loi DUFLOT 2014.

La loi Duflot 2014 : Entrée en vigueur le 31/01/2013 jusqu’au 31/12/2016, la loi Duflot 2014 est le nouveau dispositif d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif. La Loi Duflot s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent un logement neuf BBC ou VEFA.Les bénéficiaires de la loi Duflot pourront réaliser une réduction d’impôt de 18% étalé sur 9 ans.

Les logements concernés par la Loi Duflot 2014.

Logements neufs dont les caractéristiques de performances énergétiques et thermiques répondent à la réglementation Duflot RT 2012 ou Label BBC 2005

L’objectif de la Loi Duflot en 2014.

Construire des logements là ou la demande locative est forte dans les grandes villes. La réduction d’impôt de la loi Duflot 2013 s’applique aux appartements ou maisons neufs situés dans les zones géographiques A, Abis, B1 et B2

Avec un taux de réduction d’impôt de 18% du montant investit plafonné à 300.000€ soit une réduction d’impôt de 54.000€ dans la limite d’un plafond d’achat fixé à 5.500€/m² étalé sur 9 ans.

En plus de la réduction d’impôt proposer par la loi Duflot à hauteur de 18% pendant 9 ans, une économie d’impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers (taxe foncière, travaux, charges locatives et intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus locatifs).

Le déficit foncier est imputable sur les revenus imposables à concurrence de 10.700€/an. Le surplus est déductible des revenus fonciers les 10 années suivantes.

Il est possible de réaliser 2 investissements par an dans la limite du plafond des 300.000€

La loi Duflot 2013 est plus incitative sur un plan fiscal que la loi Scellier et est plus exigeante en contreparties sociales.

Les particuliers qui investissent dans des logements neufs auront des plafonds de loyers et de ressources des locataires en fonction des zones géographiques définies et de leur achat immobilier.

L’investisseur s’engage en contrepartie à louer pendant une durée de 9 ans à une personne qui en fait sa résidence principale.

Exemple d’investissement Loi DUFLOT 2014 :

Plafonnement des loyers en zone B1 : le plafond des loyers est fixé à 9,88€/m² pour un précédent loyer à 10,40€/m² avec la loi Scellier Intermédiaire.

Il convient cependant d’appliquer un coefficient; 0,7+(19/surface pondérée). Ce coefficient est plafonnée à 1,2.

Plafond de revenus d’un célibataire en zone B1 est de 2.479€/mois, un couple avec 2 personnes à charge en zone B1 est de 4.806€/mois, ce qui représente plus de 80% de la population active (source INSEE).

La loi Duflot est donc favorable aux investisseurs sur ces 2 points.

Des Conditions à respecter pour bénéficier de la Loi Duflot 2014 et de la réduction d’impôt de 18% étalé sur 9 ans:
_ Engagement de location pendant 9 ans à une personne qui en fait sa résidence principale

_ Plafond de l’investissement est de 300.000€ par an

_ Plafond de l’investissement et plafond de 5.500€/m² de surface habitable est retenu quelque soit la zone géographique par la Loi Duflot 2013.

_ Plafond des loyers (voir tableau)

_ Plafond des ressources des locataires ( voir tableau)

_ La loi Duflot rentre dans les plafonnements des niches fiscales

_ Il n’est pas possible avec la loi Duflot de louer à un ascendant ou descendant, même hors foyer fiscal.

Les avantages fiscaux de la Loi Duflot 2014:
La loi Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du prix de revient de l’appartement neuf.

Cette réduction d’impôt s’étale sur 9 ans

Pour un investissement de 100.000€, une réduction d’impôt grâce à la Loi Duflot de 18.000€ pendant 9 ans, soit 2.000€ par an.

Pour un investissement de 200.000€, une réduction d’impôt grâce à la Loi Duflot de 36.000€ pendant 9 ans, soit 4.000€ par an.

Pour un investissement de 300.000€, une réduction d’impôt grâce à la Loi Duflot de 54.000€ pendant 9 ans, soit 6.000€ par an.

La Loi Duflot permet la détention d’un bien au travers d’une SCI, mais elle ne doit pas être soumise au régime de l’impôt sur les sociétés.

Le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt sur la quote-part au sein de la SCI.

Les Plafonds de loyers de la Loi Duflot 2014.

Plafond des loyers mensuels en €/m²

Zone A Zone A Bis Zone B1 Zone B2
Plafond de loyer 16,52€ 12,27€ 9,88€ 8,59€
Pour tenir compte de la surface de l’appartement, il convient d’appliquer un coefficient à ces plafonds; 0,7+(19/surface pondérée). Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Plafond des ressources des locataires de la loi DUFLOT

Plafond de ressources des locataires en loi DUFLOT 2014.
Composition Zone A Zone A Bis Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.502€ 36.502€ 29.751€ 26.776€
Couple 54.554€ 54.554€ 39.731€ 35.757€
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge 71.515€ 65.579€ 47.780€ 43.002€
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge 85.384€ 78.550€ 57.681€ 51.913€
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge 101.589€ 92.989€ 67.854€ 61.069€
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge 114.315€ 104.642€ 76.472€ 68.824€
Majoration pour personne à charge complémentaire +12.736€ +11.659€ +8.531€ +7.677€
A découvrir aussi:

La loi SCELLIER.

Fin de la loi Scellier au 31/12/2012.
Période transitoire pour investir jusqu’au 31/12/2012 avec signature pour authentification de la vente chez le notaire au plus tard de 31/03/2013

Dernière ligne droite pour bénéficier de la loi Scellier à un taux de 13% à 21% du montant investit, plafonné à 300.000€, sur 9ans et 15 ans, soit une réduction d’impôt de 39.000€ à 63.000€.

Deux dispositifs envisageables dans le cadre de la loi Scellier BBC en 2012 :
Loi Scellier BBC Classique , durée de 9 ans, plafonds de loyers en fonction de zones géographiques ( Zones A bis, A, B1 , B2, C), taux de réduction de 13% sur 9 ans , soit jusqu’à 4.333€/an d’économie d’impôt pendant 9 ans. Report possible de 6 ans sur un excédent d’impôt dû. Obligation de location pendant 9 ans.

Loi Scellier BBC Intermédiaire, durée9 ans, 12 ou 15 ans, plafonds de loyer en fonction de zones géographiques( Zones A bis, A,B1, B2,C),plafonds de ressources des locataires, taux de réduction de 21% sur 15 ans, soit jusqu’à 4.333€/an d’économie d’impôt pendant 9 ans , puis 4.000€/an d’économie d’impôt pendant 6 ans et une déduction sur les revenus foncier avec un abattement de 30% de loyers perçus. Obligation de location pendant 15 ans.

Il est possible de bénéficier d’une acquisition d’un bien immobilier neuf BBC chaque année.

Exemple Loi Scellier :

Pour un investissement de 150.000€ sur un appartement neuf BBC, la réduction d’impôt s’élèvera à une réduction d’impôt de 19.500€ soit 150.000*13%, soit 2.167€ d’économie d’impôt par an pendant 9 ans.

La loi Censi BOUVARD ou LMNP
La loi Censi Bouvard a été créée en même temps que la loi Scellier en 2009, et fait bénéficier d’un avantage fiscal sous forme d’une réduction d’impôt , ce dispositif consiste à investir dans des logements meublés .

La loi Censi Bouvard et le statut du LMNP concernent des personnes qui investissent dans des résidences meublées et de services agrées (étudiantes, affaires, tourisme, seniors, médicalisées…).

Cette acquisition dans le cadre de la loi Censi Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de l’investissement plafonné à 300.000€, soit 3.666€ d’économie d’impôt par an pendant 9 ans. La fraction du prix de revient du bien immobilier excédant les 300.000€ peut être amortie.

Récupération de la TVA 19,6% sur le montant de l’investissement

La location meublée est une activité commerciale et au regard de l’impôt le revenu relève de la catégorie des BIC. Les revenus de BIC sont imputables sur des revenus de même nature.

Investir dans une résidence meublée avec services offre des loyers garantis pendant 9 ans fixés par bail commercial et par l’exploitant de l’établissement. Le contribuable s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans.

Les principaux logements concernés sont les logements neufs ou en VEFA, les logements achevés depuis au moins de 15 ans ayant fait, ou qui font l’objet de travaux de rénovation ou réhabilitation.

Exemple d’un investissement en Loi Censi Bouvard

2 appartements acquis en VEFA en 2013 et livrés en 2014 pour un montant de 280.000€ soit 140.000€ pur chaque logement.

La réduction d’impôt sera de 280.000€ de 11% soit 30.800€ étalé sur 9 ans, soit 3.422€ par an de 2014 à 2022.

Si la réduction d’impôt Censi-Bouvard excède l’impôt dû par le contribuable, il pourra le reporter sur les 6 années suivantes.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard est accordée à la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le montant de la réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement des niches fiscales.

LMNP : statut du Loueur en Meublé Non Professionnel

Régime général

Location meublée d’un bien neuf ou ancien à usage d’habitation.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC.

Les biens immobiliers et mobiliers du LMNP font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. L’immobilier est amorti sur une durée comprise entre 12 et 60 ans hors valeur du terrain et en fonction des préconisations de chacun. Le mobilier est amorti sur une durée comprise de 5 à 7 ans.

Les amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à augmenter ou à créer le déficit.

Les amortissements sont donc différés sans aucune limite de durée dans le temps et seront utilisés dès que les résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Les déficits éventuels du LMNP suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas reportables sur le revenu global mais sur des revenus de même nature les 10 années suivantes.

Les plus-values du LMNP relèvent des plus-values privées.

Le statut du LMNP s’applique sur des biens neufs ou anciens et peuvent être revendu à tout moment à un nouveau propriétaire qui pourra ré-amortir le bien et bénéficier des avantages du statut . Ce statut permet d’obtenir un complément de revenu totalement ou faiblement fiscalisé. C’est certainement l’une des solutions les plus performantes pour optimiser sa retraite.